Często jest tak, iż do powstania współwłasności dochodzi wskutek dziedziczenia.
Może być tak, iż po rodzicach dziedziczy np. kilkoro dzieci.
Może też być tak, iż po osobie, która nie miała swoich dzieci dziedziczą jej rodzice czy też rodzeństwo.
Uwaga: współwłasność może wynikać z różnych tytułów, ale nie to jest najważniejsze w tym wpisie.
Różnych sytuacji może tu być naprawdę sporo.
A współwłasność niestety zazwyczaj powoduje sporo problemów.
Współwłaściciele muszą jakoś dogadywać się w kwestii bieżącego ‘funkcjonowania” nieruchomości.
Trzeba w końcu przeprowadzać remonty, ponosić wszelkie koszty napraw, płacić podatki od nieruchomości. No i raczej potrzebna byłaby zgoda wszystkich współwłaścicieli, aby np. sprzedać nieruchomość.
Finansowanie i remonty to zwykłe i typowe obszary nieporozumień między współwłaścicielami. Nierzadko jest też tak, iż w domu stanowiącym współwłasność mieszka tylko jedna osoba, a pozostałe nie mają nawet dostępu do nieruchomości.
Jak widzisz: współwłasność nie jest wcale wymarzonym rozwiązaniem.
Nie, ma przepisu nakazującego zniesienie współwłasności. Nie ma tez limitu czasu, w którym można takie postępowanie przeprowadzić.
Jednak – jeśli rozważasz wniesienie takiej sprawy do sądu nie warto zwlekać z tym zbyt długo.
Współwłasność nieruchomości: możliwe problemy
Wskazane powyżej trudne sytuacje nie wyczerpują jeszcze niestety listy możliwych problemów.
W sumie to problem, o którym teraz wspomnę, może okazać się znacznie bardziej poważny, niż ustalenie finansowania remontu wspólnego domu.
Niestety może zdarzyć się tak, iż jeden ze współwłaścicieli umrze. Czasami tak się po prostu zdarza.
Domyślasz się, iż w takiej sytuacji zgodna sprzedaż nieruchomości przez pozostałych współwłaścicieli – nawet gdyby pozostali współwłaściciele doszli do porozumienie – nie byłaby już możliwa.
Możliwe, a właściwie to nawet niezbędne, byłoby ustalenie kto jest spadkobiercą tego zmarłego współwłaściciela.
I tu właśnie pojawiają się “schody”.
1/ Może być tak, iż tymi spadkobiercami będą małoletnie dzieci.
A w takiej sytuacji na dokonanie wielu czynności (sprzedaż nieruchomości) potrzebna będzie zgoda sądu rodzinnego.
2/ To że są spadkobiercy ustawowi to jedno, ale co jeśli spadkodawca napisał testament?
Na podstawie takiego testamentu współwłaścicielem nieruchomości może stać się zupełnie obca Ci osoba.
A problem z “dogadaniem się” z taką osobą może okazać się dużo większy, niż z tym dotychczasowym właścicielem.
Nie – Ty nie masz wpływu na to, czy współwłaściciel napisze testament, czy też nie napisze. A jeśli jednak napisze to także nie masz wpływu na to, komu będzie chciał przeznaczyć swój udział w nieruchomości.
3/ może nawet nie być testamentu, ale spadkobiercami może być np. liczne rodzeństwo czy nawet dzieci rodzeństwa spadkodawcy;
W takiej sytuacji przeprowadzenie sprawy o stwierdzenie nabycia spadku może być znacznie bardziej utrudnione; już samo ustalenie adresów tych osób może okazać się problematyczne.
4/ może też okazać się, iż spadkobiercy mieszkają poza granicami Polski, a to powoduje iż procedura związana z koniecznością doręczania korespondencji z sądu robi się bardziej skomplikowana i trwa dłużej;
5/ niestety bywa też i tak, iż współwłaścicielom wspólnej nieruchomości nie uda się ustalić wszystkich spadkobierców tego zmarłego współwłaściciela – co prawda przepisy procedury cywilnej przewidują tu różne możliwości, ale… tak, zazwyczaj takie sprawy trwają bardzo długo.
Zniesienie współwłasności:
potem może być bardziej problematyczne
To oczywiście nie wszystkie sytuacje, kiedy “coś może pójść nie tak”.
Sprawy o stwierdzenie nabycia spadku trwają nieraz bardzo długo.
A w tym czasie sprzedaż nieruchomości nie będzie raczej możliwa do przeprowadzenia.
Trzeba będzie jednak ponosić wszystkie koszty związane z tą nieruchomością.
Oczywiście, później będzie sprawa o dział spadku i dokonywane będą wszelkie rozliczenia, ale… do czasu prawomocnego zakończenia sprawy o stwierdzenie nabycia spadku możliwości są niestety nieco ograniczone.
Zniesienie współwłasności w sądzie
Tak, wiem: nie zawsze zniesienie współwłasności jest sprawą prostą i przyjemną.
Strony zazwyczaj mają zupełnie różne wyobrażenie w kwestii wartości nieruchomości.
Bywa także iż osoba, która tam mieszka remontuje taką nieruchomość ze swoich środków – oczywiście nie konsultując niczego z pozostałymi współwłaścicielami. I tak, wycena/rozlicznie nakładów na nieruchomość może być jedną z najbardziej problematycznych kwestii.
Ponadto w większości przypadków podział fizyczny nieruchomości nie wchodzi w grę.
Takie sprawy przed sądem są zazwyczaj skomplikowane i trwają dość (bardzo) długo.
Niestety sprawy przed sądem wiążą się też z koniecznością ponoszenia kosztów.
Na szczęście opłata sądowa w takich sprawach jest stała i nie zależy od wartości nieruchomości.
Wiem, iż to wszystko może zniechęcać do “zakładania” takich spraw.
Ale – pomimo takich niedogodności: zastanów się, czy trwanie w tej współwłasności nie jest (nie okaże się być w przyszłości) większym problemem?
Może uda się dojść do porozumienia z pozostałymi współwłaścicielami?
Jeśli tak, prawdopodobnie możliwe będzie przeprowadzenie całej “operacji” w drodze umowy – w formie aktu notarialnego.
A jeśli porozumienie nie będzie możliwe: zastanów się mimo wszystko czy wniesienie do sądu sprawy o zniesienie współwłasności nie będzie jednak dobrym rozwiązaniem.
Jeszcze raz: nawet jeśli z obecnymi współwłaścicielami dobrze się dogadujesz, spokojnie się zastanów, “co było gdyby”. A może ci współwłaściciele mają podobne obawy? Albo… w ogóle się nad tym nie zastanawiali?
I tak: przemyślany testament to całkiem dobry pomysł!
