Odziedziczyliśmy nieruchomość obciążoną hipoteką

Miał być – no i jest. Zapowiadany ostatnio wpis gościnny. Tak – właśnie ten dotyczący sytuacji, gdy w skład spadku wchodzi nieruchomość obciążona hipoteką.

Tak to już co do zasady jest, iż im więcej spadkobierców, tym więcej problemów (jasne, zawsze spadkobiercy mogą zgodnie zawrzeć ugodę, ale jak wiadomo nie zawsze jest to możliwe)

Tak, gdy spadkobierca jest jeden, też wbrew pozorom nie wszystko jest oczywiste.

Wiele problemów pojawia się, gdy w skład spadku wchodzi nieruchomość.

(tak jak mówiłam: zdarza się, iż  każdy ze spadkobierców chce tę nieruchomość dla siebie, czasem nikt jej nie chce – bo np. jej lokalizacja nie pozwala na szybką sprzedaż, a koszty utrzymania nieruchomości bywają wysokie…)

No i w końcu nieruchomość może być obciążona hipoteką. W „dzisiejszych czasach” to nawet całkiem częsta sytuacja.

Tak właśnie było także i  w tej sytuacji.

Pani Anna oraz jej dwóch braci odziedziczyli nieruchomość po rodzicach.

Dom był całkiem okazały, ale… Pani Anna znalazła w dokumentach odpis księgi wieczystej domu i postanowiła odpis ten przeanalizować przed złożeniem go w sądzie. W dziale I i II nie było żadnych niespodzianek, ale gdy dotarła do działu IV okazało się, że jest tam wiele „dziwnych” i budzących niepokój wpisów.

Zaczniemy  od wyjaśnienia o co dokładnie chodzi z tą hipoteką i czemu ona służy, bo pewnie nie dla wszystkich jest to oczywiste.

A wyjaśniać  będę dziś nie ja, ale właśnie mój dzisiejszy gość – radca prawny Wojciech Sowiński, który zajmuje się w swojej praktyce zawodowej prawem nieruchomości oraz jest autorem bloga stanprawnynieruchomosci.pl

Czym dokładnie jest ta hipoteka? I na czyją rzecz może być wpisana?

Hipoteka to, najprościej rzecz ujmując, szczególny przywilej wierzyciela związany z możliwością zaspokojenia należności z konkretnej nieruchomości. Inaczej mówiąc, to dług ciążący na konkretnej rzeczy.

W praktyce najczęściej z hipoteką wszyscy kojarzymy kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości, z którym zawsze związane jest wpisanie na rzecz banku hipoteki.

Hipoteka może być jednak wpisana nie tylko na rzecz banku finansującego zakup nieruchomości. Nie ma tu żadnych ograniczeń.

W rzeczywistości, każde zobowiązanie może zostać zabezpieczone w formie hipoteki.

Bywa np. że hipoteka zabezpieczane są rozliczenia towarzyszące podziałowi majątku małżeńskiemu albo działowi spadku.

Bardzo często spotkać też można hipoteki przymusowe wpisane w toku czynności egzekucyjnych na rzecz takich wierzycieli jak ZUS lub Urząd Skarbowy.

Kto odpowiada za dług zabezpieczony w taki sposób?

Trochę prowokacyjnie odpowiem, że oczywiście dłużnik.

Tyle, że przy długach zabezpieczonych hipotecznie może często dojść do ukształtowania się odrębnie odpowiedzialności osobistej dłużnika (całym majątkiem) od odpowiedzialności rzeczowej (z konkretnego składnika majątku, w tym wypadku nieruchomości obciążonej hipotecznie).

Skoro ktoś jest właścicielem nieruchomości obciążonej hipotecznie, to bez względu na to czy czuje się związany z pierwotnym długiem czy nie, to w zakresie wynikającym z obciążenia hipotecznego – musi liczyć się z możliwością poniesienia odpowiedzialności.

Co w sytuacji gdy właściciel takiej nieruchomości umiera?

Jak pewnie świetnie wiedzą wszyscy Czytelnicy blog-spadkowy.pl wraz ze śmiercią poprzedniego właściciela w jego prawa, a także i obowiązki wstępują spadkobiercy. Oni stają się zatem zarówno właścicielami nieruchomości jak i dłużnikami z tytułu obciążenia hipotecznego.

Skąd spadkobiercy mają wiedzieć czy zadłużenie jest spłacone, a jeśli nie jest, to jaka jest aktualna wysokość zadłużenia?

Jeśli spadkobiercy (tak jak pani Anna) nie mają pewności co do statusu zadłużenia, które zabezpieczono hipotecznie, to najlepiej jeśliby – idąc po przysłowiowej nitce do kłębka – kierując się treścią wpisu w księdze wieczystej udali się do wierzyciela hipotecznego. Jak już wspomniałem, najczęściej będzie to bank.
Dla uzyskania od banku informacji o stanie realizacji umowy przez spadkodawcę, konieczne będzie formalne wylegitymowanie się dziedziczeniem po spadkodawcy – bez tego, trudno będzie obejść rygory związane z tajemnicą bankową.

Co do zasady zniesienie współwłasności nieruchomości przez jej podział fizyczny ma pierwszeństwo przed innymi sposobami. Co się dzieje z hipoteką, gdy  podział fizyczny nieruchomości będzie możliwy i taki właśnie sposób zniesienia współwłasności wybiorą spadkobiercy?

Istnienie wpisu hipotecznego oczywiście w żaden sposób nie ograniczy możliwości podziału fizycznego nieruchomości.

W wypadku podziału nieruchomości, hipoteka przekształci się w tzw. hipotekę łączną. To taka hipoteka, która obciąża jednocześnie kilka nieruchomości. Hipoteka zachowa zatem swoją wysokość i będzie nadal rozciągać się na obszar pierwotnie obciążonej nieruchomości.

Nieruchomości powstałe po podziale mogą przecież mieć różną powierzchnię i różną wartość…

Dla ustawodawcy priorytetem pozostaje jednak zabezpieczenie tu interesu wierzyciela hipotecznego, który przecież decydował się na odniesienie przysługującego mu zabezpieczenia do konkretnej nieruchomości o określonych właściwościach takich jak obszar i wartość.

To wierzyciel hipoteczny stanie się po podziale dysponentem tego, z której z nowo utworzonych nieruchomości będzie chciał dochodzić swych uprawnień.

Oczywiście, działania wierzyciela pozostają bez wpływu na ewentualne rozliczenia w gronie spadkobierców związane z tym, iż tylko jeden lub niektórzy z nich spłacają długi spadkowe. No, ale dla Czytelników blog-spadkowy.pl to przecież oczywiste.

Czy spadkobiercy mogą spokojnie taką nabytą w spadku nieruchomość sprzedać? Jakich dokumentów potrzebują? I czy dla kupującego to bezpieczna transakcja? Czy kupujący powinien się czegoś obawiać przy takiej transakcji? Każdy w końcu woli kupić mieszkanie z „czystym” działem IV kw.

Dochodzimy tu już do materii dość skomplikowanej i obejmującej szereg kwestii, których lepiej nie generalizować, by nie wprowadzić Czytelników w błąd.

Niemniej, spróbuję odnieść się do poruszonych w pytaniu kwestii możliwie krótko i jasno.

Przede wszystkim, istnienie obciążenia hipotecznego nieruchomości nie jest przeszkodą ani do jej zbycia, ani do jej kupna. Nie można jednak zapomnieć o tym, że warunki rynku nieruchomości powodują, iż taka obciążona nieruchomość jest postrzegana jako mniej atrakcyjna.

Przechodząc do punktu widzenia spadkobierców i przyjmując, że ich wspólną decyzją jest zbycie odziedziczonej nieruchomości, to, aby z formalnego punktu widzenia to móc to zrobić, potrzebują sądowego postanowienia o stwierdzeniu nabyciu spadku lub notarialnego poświadczenia dziedziczenia.

Natomiast punkt widzenia kupującego nieruchomość obciążoną hipotecznie, wymaga – dla jego pełnego bezpieczeństwa – ścisłej współpracy ze sprzedającym oraz z wierzycielem hipotecznym. Zachowanie właściwej kolejności działań, przyniesie efekt w pełni satysfakcjonujący dla wszystkich zainteresowanych: bank będzie miał spłacony kredyt, sprzedający będzie wolny od długów, a kupujący stanie się właścicielem wolnej od zadłużeń nieruchomości.

Szczegóły działań w tym zakresie polecałbym jednak wszystkim potencjalnym nabywcą skonsultować z prawnikiem indywidualnie.

A co w sytuacji, gdy hipoteka co prawda jest jeszcze wpisana w dziale IV, ale spadkodawca spłacił wszystko za życia, tylko nie zdążył pomyśleć o wykreśleniu wpisów w księdze wieczystej? I spadkobierca chciałby taką nieruchomość sprzedać?

Tak jak już sugerowałem w innym kontekście – spadkobierca powinien skontaktować się z wierzycielem hipotecznym (najczęściej bankiem) i wykazać dokumentowo swoje prawa do spadku. Jeśli rzeczywiście zadłużenie zostało już spłacone, to bank od ręki powinien wystawić tzw. list mazalny, czyli pisemną zgodę na wykreślenie hipoteki.

Z tym dokumentem oraz z wypełnionym wnioskiem o wykreślenie hipoteki, należy udać się do Sądu Rejonowego.

Postępowanie wieczystoksięgowe to z punktu widzenia wnioskodawcy właściwie tylko wymiana korespondencji z Sądem. Hipoteka zostanie wykreślona.

Może być tak, iż spadkodawca napisze testament – na rzecz innej osoby niż spadkobiercy ustawowi. Wtedy spadkobiercy ustawowi prawdopodobnie skorzystają ze swojego uprawnienia i wystąpią z pozwem o zachowek. Jaki wpływ ma hipoteka na nieruchomości na ustalenie jej wartości?

Nie tyle sama hipoteka, co przede wszystkim stojący za nią dług, należą do tzw. pasywów spadku – umniejszają zatem jego wartość. Tym samym, wartość zobowiązań osób odpowiadających za zapłatę zachowku, powinna zostać przez sąd umniejszona.

Jak widzisz :

każda sytuacja jest inna

No i – jak to się mówi : to skomplikowane 🙂

Dlatego zawsze warto skonsultować swoją sprawę z prawnikiem, który specjalizuje się w danej dziedzinie.

Warto też czytać profesjonalne blogi prawnicze – właśnie takie, jak ten o nieruchomościach, prowadzony przez mojego dzisiejszego gościa.

Wiem, że temat zapewne nie został wyczerpany.

Dlatego w przyszłości zamierzam powrócić do tematu.